مسوولان وزارت مسكن پیوسته به دنبال برگرداندن آرامش به نرخ‌های اجاره هستند، اما مصوب شده در مناطق بافت‌فرسوده تسهیلات 10 میلیون تومانی اجاره‌نشینی پرداخت شود كه این طرح به‌خاطر اثر روانی و تورمی در بازار واحدهای اجاره‌ای مورد نقد كارشناسان قرار گرفته است.

تجربه ثابت كرده، نقدینگی همواره به عنوان عامل و محرك اصلی در رشد قیمت مسكن مطرح بوده است. در سال 87 یك دستگاه دولتی گزارشی منتشر كرد –دنیای‌اقتصاد شماره 1598 (31/5/87)- كه در آن عنوان شده بود، هر یك‌درصد افزایش نقدینگی بین 3/0 تا 4/1 درصد قیمت مسكن را افزایش می‌دهد.

همچنین یك پژوهشگر اقتصادی اخیرا نتایج تحقیقاتش در مورد متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسكن را در فصلنامه تخصصی وزارت مسكن منتشر كرده بود كه نشان می‌داد نقدینگی رتبه اول بیشترین اثرگذاری در بین 6 فاكتور اصلی را روی قیمت مسكن دارد.

با همه این محاسبات و به‌رغم آنكه در بازار اجاره مسكن ضعف شدید قدرت مستاجران در مقابل زور زیاد مالكان خودنمایی می‌كند، آیا ورود وام ودیعه حتی به‌صورت محدود به مناطقی از تهران می‌تواند شرایط موجود را سخت‌تر كند؟


بهتراست تجدید نظر شود
مینو رفیعی، كارشناس مطرح مسكن و از عوامل موثر در تهیه طرح جامع مسكن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در طرح پرداخت وام ودیعه مبلغ بین 4 تا 12 میلیون تومان اعلام شده و اگر قرار باشد 10 میلیون تومان تسهیلات برای اجاره‌نشینی ساكنان بافت‌های فرسوده داده شود، دولت باید خود را برای تاثیرات روانی این رویكرد آماده كند.

رفیعی با اشاره به اینكه راه بهتری برای تامین هزینه اسكان موقت مالكان خانه‌های فرسوده در ایام نوسازی وجود دارد، تصریح كرد: دولت می‌تواند در مقررات مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده بندی بیاورد با این مضمون كه تسهیلات ساخت به شرطی به سازنده‌ها پرداخت شود كه بخشی از سود پروژه، در ابتدا برای تامین هزینه اجاره پرداخت شود كه این روش به دلیل ناملموس بودن تامین مالی، به لحاظ آثار تورمی بی‌اثر خواهد بود.این كارشناس همچنین تصریح كرد: اگر تسهیلات ودیعه مسكن به 5 میلیون تومان كاهش پیدا كند، احتمال اثرگذاری روانی آن نیز كمتر خواهد شد.

وی با اشاره به روند نوسازی بافت‌های فرسوده در سال گذشته تاکید کرد: اگرچه وام ودیعه مسکن که مقرر شده دولت به مالکان بافت‌های فرسوده پرداخت کند، هنوز مصوب نشده است، اما شنیده‌ها حاکی از آن است که این رقم در حدود 10 میلیون تومان است که در صورت تصویب آثار تورمی به دنبال خواهد داشت.


پیشنهاد کاهش میزان وام ودیعه
مینو رفیعی در ادامه تاكید كرد: تخصیص وام ودیعه مسکن در صورت قطعی شدن قوت قلبی برای مستاجران خواهد بود، چرا که آنها تا نوسازی شدن ملکشان در وضعیت تعلیق به سر می‌برند، اما احتمالا واگذاری این نوع وام به مستاجران در عین ضرورت، آثار تورمی به دنبال دارد و ممکن است سبب تحریک قیمت‌ها در بازار اجاره مسكن شود.

وی افزود: بر این اساس پیشنهاد می‌شود که دولت ضمن کاهش میزان وام ودیعه به 5 میلیون تومان، شرایطی را فراهم آورد که در فرِآیند نوسازی بافت‌های فرسوده، مالکان از سود ساخت‌وسازها بسته به متراژ ملکشان بهره‌مند شوند و در اقدام بعدی از این سود در جهت پرداخت اجاره استفاده کنند.

این کارشناس مسکن اذعان داشت: در این صورت هم از ایجاد حباب تورمی در بازار اجاره از رهگذر نوسازی بافت‌های فرسوده ممانعت به عمل خواهد آمد و هم از سوی دیگر کاهش میزان وام ودیعه باعث خواهد شد تا مالکان بیشتری از این وام استفاده کنند.


ساخت‌وساز باید پلکانی باشد
همچنین دکتر امیر منصوری –استاد دانشگاه و کارشناس برجسته مطالعات شهری – بابیان اینکه اعطای وام ودیعه به مالکان بافت‌های فرسوده به منظور اسکان آنها امری ضروری است و دولت ناگزیر به پرداخت آن است، اذعان داشت: با توجه به اینکه روند نوسازی بافت‌های فرسوده در شرایط فعلی هنوز شتاب نگرفته و به صورت جزیی است لذا پرداخت وام ودیعه مسکن در بافت فرسوده به مالکان قادر نخواهد بود قیمت‌ها در بازار اجاره را تحریک کند، اما در صورتی که سرعت نوسازی افزایش یابد قطعا بازار اجاره تاثیر خواهدگرفت و براین اساس لازم است که دولت طی یک برنامه‌ای مدون روند نوسازی بافت‌ها را به صورت پلکانی دنبال کند.


افزایش اجاره حباب تورمی است
اما در این بین یک کارشناس مسکن اعتقاد داردکه تحریک جزیی قیمت‌ها در شرایط فعلی هیچ ربطی به نوسازی بافت‌های فرسوده ندارد.

دکتر بیت‌الله ستاریان– عضو هیات علمی دانشگاه تهران با بیان این مطلب به دنیای‌اقتصاد گفت: طی دوسه سال اخیر تعمیق رکود مسکن از یک طرف و وسیع شدن دامنه تبلیغات متولیان امر، مبنی بر کاهش قیمت مسکن باعث شد تا مردمی که قصد خرید مسکن را داشتند به امید کاهش قیمت‌ها خرید خود را به حالت تعلیق در آورند، اما با توجه به اینکه کاهش قیمت مسکن طی دوسال اخیر با وعده‌های مطرح شده فاصله داشت در نتیجه اقشار متوسط جامعه برای تامین مسکن مناسب به سمت اجاره‌نشینی سوق پیدا کردند.

عضو هیات علمی دانشگاه تهران تاکید کرد: افزایش تقاضا برای بازار اجاره از یک طرف و عدم عرضه متناسب، به رشد قیمت‌ها در این بازار منجر شد و همزمان با فصل جابه‌جایی و نقل و انتقالات تحریک قیمت‌ها را به دنبال داشته است.

وی اذعان داشت: در شرایط فعلی مردم ترجیح می‌دهند به جای اینکه در خانه‌ای سطح پایین که فاقد مولفه‌های مسکن به معنای واقعی است و باسطح زندگی آنها همخوانی ندارد به مستاجری در محله‌ای خوب و همسطح طبقه اجتماعی خود رو بیاورند هرچند که از این رهگذر از لحاظ اقتصادی فشار زیادی متحمل شوند.

وی تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن را از جمله مولفه‌های مهم در کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن دانست و اظهار امیدواری کرد که با استفاده از جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی و همچنین اتکا به شیوه‌های مختلف تولید این مهم عملیاتی شود.


پایلوت است، نگران نباشید
اما مهندس احمد صادقی– معاون وزیر مسکن در این رابطه به دنیای‌اقتصاد گفت: بی‌شک با تصویب وام ودیعه مسکن نوسازی بافت‌های فرسوده، شاهد تاثیر روانی اجرای آن بر بازار اجاره مسکن خواهیم بود، اما وقتی مردم از جزئیات اعطای این وام کسب اطلاع کنند از اثرپذیری این مساله ممانعت به عمل خواهد آمد.

وی با بیان اینکه در شرایط فعلی مقرر شده است که در سال جاری برای نوسازی بیش‌ از یك هزار واحد مسکونی تهران واقع در بافت‌های فرسوده وام ودیعه مسکن به صورت پایلوت اختصاص پیدا کند، افزود: با بررسی اثرات جانبی این مساله روی بازار اجاره مسکن تهران تمامی جوانب این مساله را مطالعه خواهیم کرد.
وی تاکیدکرد: این درشرایطی است که اگر اعطای این وام تاثیرات تورمی به دنبال داشته باشد تمهیدات بازدارنده را اعمال می‌کنیم.

به اعتقاد معاون وزیر مسکن کارشناسان مجموعه شرکت عمران و بهسازی شهری ایران وابسته به وزارت مسکن به دنبال آن هستند که با بررسی‌های دقیق و کارشناسی، شرایطی را فراهم آورند که روند نوسازی بافت‌های فرسوده به بهترین شکل ممکن و بدون هیچ حاشیه و تاثیرگذاری بر بازار مسکن دنبال شود.