برای پاسخگویی به مسئله مطرح شده یعنی «مسائل و مشکلات تعاونی‌های مسکن و ارتباط آن با قانون بخش تعاون» بایستی در آغاز بررسی کوتاهی از اوضاع مسکن کشور داشته باشیم. موضوع مسکن به گواه تاریخ 100‌(یکصد) ساله اخیر به تدریج به یکی از موضوعات مهم کشور تبدیل شده است.

چرا که در مقطع کنونی مسکن و تهیه آن بیش از 60 در صد بودجه خانوار در شهرهای بزرگ را می‌‌بلعد. به علت اشتغال زایی بالا و گردش مالی قدرتمند در این بخش هر گونه نوسان و اوج و رکود آن بر کل اقتصاد کشور تاثیر می‌‌گذارد به گونه​ای که دولت‌های گذشته چه پیش و چه پس از انقلاب برای روشن کردن موتور اقتصاد کشور و رونق بخشی به آن به مسکن به عنوان یک کاتالیزور تکیه کرده​اند.

از آن جا که مسئله مسکن در تهران به دلایلی چند از جمله فشردگی اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و جمعیتی این کلان شهر آن را به مهم ترین و تاثیر گذارترین قطب کشور تبدیل کرده است بنا براین ما برای بررسی تاثیر مسکن بر اقتصاد کشور و چرایی آن تهران را به عنوان جامعه آماری در نظر قرار می‌‌دهیم.

بر پایه آمارهای موجود دامنه نوسانات تولید مسکن در کلان شهر تهران طی دوران رکود و رونق تا ۱۰۰درصد هم می‌‌رسد در صورتی که در دیگر شهرهای کشور دامنه این نوسانات از ۱0 تا ۲۰ درصد تجاوز نمی​کند، بنا براین در همین جا می‌‌توانیم نتیجه بگیریم که تولید مسکن در کشور به شدت متاثر از تهران است.

تهران با توجه به جمعیت و پهنه و امکانات موجود بایستی سالانه ۲۰ میلیارد دلار صادرات داشته باشد و این به منزله این است که تهران چیزی حدود ۱۰۰میلیارد دلار تولید ناخالص داخلی داشته باشد، در حالی که هم اکنون حدود ۳۰ میلیارد دلار تولید ناخالص داخلی تهران و صادرات آن حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون دلار است.

این کاستی باعث شده است که اقتصاد تهران به سوی بخش مسکن سوق داده شود. در واقع سیاست​های دولت​های گذشته در پس از انقلاب اسلامی باعث شده سیاست تولید انبوه مسکن و شهرک سازی که در اطراف تهران و دیگر شهرهای بزرگ ایران در پیش گرفته شده بود ( شهرک‌هایی مانند اکباتان، آپادانا و امید در اطراف تهران) ر‌ها شده و از آن جا که زمین قابل تقسیم در شهرهای بزرگ وجود نداشت یا بسیار کم بود و حتی زمین در اطراف تهران برای احداث شهرک‌های جدید مانند شهرک پردیس، پرند و غیره وجود نداشت.

با توجه به این​که وظیفه دولت ایجاد زیربناهاست در شهرهای جدید که با فاصله نسبتا زیادی از مرکز شهرهای بزرگ پایه گذاری شد، دولت زیربنا‌ها را ایجاد کرده و زمین​های دولتی را واگذار کرد اما تقریبا هیچ ساخت و سازی در آن​‌ها صورت نگرفت که شایسته باشد.

 به طوری که در نواحی پیرامون شهرهای جدید رشد ۱۰ درصدی به صورت اسکان غیررسمی بوده اما میزان ساخت و ساز در داخل شهرهای جدید به یک دهم اهداف آن هم نمی‌رسد. در نتیجه این مشکلات دولت به برج سازی و بلند مرتبه سازی روی آورد. در نتیجه اجرای قانون مسکن شورای عالی شهرسازی کشور در سال 1369 شهرداری‌‌ها به تراکم فروشی روی آوردند.

به تدریج تراکم‌فروشی به یکی از پایدارترین و اصلی‌ترین منبع درآمدی شهرداری​های شهرهای بزرگ و کلانشهر تهران شد. این موضوع به تعبیری بورژوازی مستغلات را در ایران عینیت بخشید. بورژوازی مستغلات در تهران به تدریج بزرگ و بزرگ​تر شد و این موج را به طرف تمام شهرهای ایران فرستاد تا این که این غول از شیشه بیرون آمد و در حال حاضر هم مشغول بلعیدن کل ظرفیت‌های اقتصادی است، چون ۴۰ تا ۵۰ درصد نقدینگی را در خود چرخش داده و به دلیل برخی سیاستهای نادرست بخش نامولد اقتصاد را فربه می‌​کند.

طی سال گذشته نیز یک مرتبه واگذاری زمین اجاره‌ای برای مسکن عنوان شد که طبق برآوردهای اینجانب از اجرای طرح مسکن مهر که از طریق مشاهده عینی، نظارت به پروژه‌های در دست اجرا، تماس با مسئولان و دست اندرکاران و سایت وزارت تعاون و استفاده از سایر منابع به دست آمده است نکاتی در این زمینه را مفید می‌‌دانم:

مسکن مهر
آغاز طرح مسکن مهر در سال 1386 کلید خورد. بر پایه اعلام مسئولان و رییس جمهوری قرار بود در هر سال 000/500/1 هزار خانه ساخته شده و در اختیار مردم قرار گیرد. تا در ظرف 3 تا 4 سال مشکل مسکن در سراسر کشور به کلی بر طرف شود. به عللی از جمله همکاری نکردن وزارت مسکن و شهرسازی (به گفته مسئولان طرح) اجرای این طرح عملا به سال 1387 موکول شد.در آغاز اعلام طرح بیش از 000/000/4 میلیون متقاضی مسکن نام‌نویسی کردند که در مراحل بعدی این تعداد در نهایت به 000/500/1 نفر کاهش یافت. عده زیادی در این مدت انصراف داده یا برای تکمیل مدارک مراجعه نکردند. از آن جایی که زمین قابل تقسیم در شهرهای بزرگ یا شهرهایی مانند شهرهای شمالی کشور وجود نداشت دولت دور افتاده‌ترین نقاط را به این امر اختصاص داد. و عملا به جای تقسیم خانه و مسکن، سیاست تقسیم بیابان در پیش گرفته شد. همین موضوع باعث شد عده زیادی از متقاضیان انصراف دهند. بر پایه اظهارات مسئولان زمین عرضه شده در تهران برای 000/260 هزار خانه است.

زمین‌هایی که به این منظور به ویژه در تهران و شهرهای بزرگ در نظر گرفته شد نیاز به خدمات رسانی شهری از جمله آب، برق، جاده، تلفن و گاز و غیره داشت که هزینه​های بسیار سنگینی برای ارگان​های دولتی در بر می‌‌گرفت از این رو همین موضوع به یکی از عوامل عقب افتادن اجرای این طرح تبدیل شد.

موضوع تسهیلات برای مسکن مهر نیز یکی از مشکلاتی بود که پس از کش و قوس​های بسیار می‌ان دولت و ارگان‌‌ها و بانک‌‌ها نهایتا قرار بر این شد که دولت همه​ تسهیلات مسکن سازی را به مسکن مهر هدایت کرده و 14 میلیون برای هر واحد اختصاص داده شود.

کل مواردی که به تسهیلات متصل شده اند از آغاز تا کنون حدود 000/250 هزار مورد در سراسر کشور بوده است.کل پروانه ساخت صادر شده نیز کمتر از 650 هزار مورد بوده است.پیش‌بینی می‌‌شود تا پایان سال 1389 حدود 50 هزار واحد در سراسر کشور به بهره برداری برسد. با توجه به تسهیلات و هزینه​هایی که برای این طرح و سایر سیاست​هایی که بر مبنای تزریق نقدینگی به بازار مسکن هستند، وابستگی شهرداری​‌ها به درآمد ناشی از مسکن و بورژوازی مستغلات افزون​تر شده است به گونه​ای که اگر بورژوازی مستغلات در حال رشد باشد شهرداری صاحب درآمد است، پس شهرداری ناچار است به این رشد گردن بگذارد.

در فضایی که تحرک نباشد و کالای مورد نیاز در آن ارزان نباشد، زمینه همواره برای سوداگری مساعد خواهد بود. اما اگر همین میلیارد‌ها تومانی که به عنوان وام برای ساخت مسکن پرداخت می‌‌شود و قرار است روی زمین‌هایی که عمدتاً در بیابان تقسیم می‌‌شود، احداث شوند، برای توسعه حمل و نقل عمومی به شهرهای جدید که عمدتا توسط تعاونی‌های مسکن ادارات و کارخانه​‌ها در دست انجام هستند اختصاص می‌​یافت، امروز بخش تعاون و بخش خصوصی برای تولید مسکن در این شهر‌ها انگیزه بیشتری داشتند.

سیستم برنامه‌ریزی مسکن در کشور ما ناکارآمد است یعنی اعتباراتی که داده می‌​شود بورس بازان و سودجویان را نسبت به این رانت حریص​تر می‌​کند، ضمن این​که وقتی قرار است در کلانشهری مثل تهران در آینده ۵۰ درصد به جمعیت آن اضافه شود، هیچ فردی حاضر نمی‌شود برای سکونت در محدوده اطراف تهران، از شهر خارج شود که علت آن نبود خدمات عمومی حمل و نقل (اتوبوس‌ها، ترن‌های زیرزمینی و هوایی). از سوی دیگر وقتی در مدت یک سال تا ۱۰۰ درصد افزایش بها در ارزش املاک تهران اتفاق افتاده است، صاحبان صنایع تمایل بیشتری به تعطیل کارخانجات پیدا می‌​کنند تا سرمایه خود را در بخش مسکن آورده و سرمایه گذاری کنند.

از سوی دیگر حضور قدرتمند بورس بازان و سفته بازان در بازار مسکن مانع از گذاشتن یا اجرای قوانین صحیح در کشور شده​اند به همین دلیل هم تصور می‌‌شود برای هر گونه اقدام درست در این بخش هفت خوان قانونی وجود دارد. زمانی در دهه​60 دولت حمایت از تعاونی‌های مسکن را در پیش گرفت که به‌رغم نتایج بسیار خوب و ملموسی که برای عامه مردم داشت توسط همان رانت‌جویان و سود‌جویانی که به همه چیز از جمله آب و نان و سرپناه مردم چشم طمع داشتند به کناری زده شد تا هزاران تعاونی مسکن ناگهان به حال خود ر‌ها شده و با هزاران مشکل دست‌به‌گریبان شوند. بنابراین اگر این گونه قوانین که در اجرای آن تعلل صورت گرفته سامان بگیرد بورژوازی مستغلات صنعتی می‌‌شود و در این صورت هم به صورت مستقیم رونق پایدار در مسکن ایجاد می‌‌کند و هم نقدینگی ارزی و سود انحصاری سلب شده از نقدینگی به سمت اوراق بهادار، بورس یا سایر فعالیت‌های مولد روانه می‌‌شود.

تعاونی‌های مسکن، وضع گذشته و وضع موجود
با مراجعه به دهه آغازین انقلاب اسلامی، یعنی در دهه​ 60 مشاهده می‌​شود که تولید مسکن از رشد چشمگیر و بسیار خوبی برخوردار بود. زیرا در این دهه تکیه دولت برای خانه​دار شدن مردم بر تعاونی​های مسکن بود. نمونه​های فراوانی از عملکرد موفق تعاونی​های مسکن در دهه​ نخست انقلاب اسلامی در شهرهای بزرگ و کوچک و از جمله تهران وجود دارد.

تعاونی‌های مسکن که در تقسیم بندی تعاونی‌ها در شاخه​ تعاونی​های توزیعی قرار می‌​گیرند در محیط​های کارگری، کارمندی و شهری و روستایی در همه جای ایران شروع به کار کردند. دولت با در اختیار گذاشتن زمین‌های شهری به این تعاونی​‌ها و همچنین هدایت تسهیلات بانکی و مالی به سوی این تعاونی​های مسکن و مصالح نسبتا ارزان که عمدتا تولیدی تعاونی‌های تولید مصالح بود توانست نمونه‌های کم نظیری از همکاری درون بخشی و برون‌بخشی تعاونی‌ها را به نمایش بگذارد.

مهم‌ترین خلأ قانونی در رابطه با بخش تعاون دخالت دولت و تحمیل کارکردهای انحرافی بر تعاونی‌‌ها است. در صورتی که بر اساس قانون اساسی اصل 43 و همچنین ماده 66 قانون تعاون سال 1370 که از سوی مجلس تصویب و به دولت ابلاغ شده است دولت در زمینه تقویت و پشتیبانی و حمایت از تعاونی‌ها اجازه داده شده است.

ولی دولت در حالی که در زمینه حمایت مالی و قانونی از تعاونی‌‌ها عمل چندانی انجام نمی‌دهد برای تعاونی‌‌ها خط مشی تعیین کرده و تسهیلات لازم از سوی بخش بانکی و مالی کشور در اختیار تعاونی‌‌ها قرار داده نمی‌شود.

آخرین نمونه آن تسهیلات مالی تعاونی‌های مسکن است که طبق قانون دولت موظف به اجرای آن می‌‌باشد. اما با مطرح شدن طرح مسکن مهر، دولت کلیه تسهیلات مالی و بانکی بخش تعاونی‌های مسکن را به این سو کانالیزه کرده و هزاران تعاونی مسکن را دچار سردرگمی و زیان‌های هنگفت کرده است.

 از سوی دیگر بایستی در نظر داشت که تعاونی‌های مسکن به علت نوع کارکرد آن‌‌ها با ارگان‌‌ها و سازمان‌های دولتی متفاوتی سر و کار دارند. از جمله وزارت مسکن و شهرسازی، و ادارات دارایی، و بانک‌ها.

لذا لازم است قانون یا مجموعه قوانین مجزایی برای تعاونی‌های مسکن از سوی مجلس محترم در نظر گرفته شود تا روابط تعاونی‌های مسکن با سایر ارگان‌‌ها و نهادهای بخشی و فرابخشی تنظیم شده و از نظر قوانین درونی نیز از آسیب‌پذیری این تعاونی‌‌ها به واسطه مدیران و بازرسان جلوگیری شود. البته به نظر می‌‌رسد، عدم نظارت دقیق بر امور تعاونی‌های مسکن از سوی مرجع ذی‌ربط یعنی وزارت تعاون، بورس بازی گسترده و یا بورژوازی بسیار قوی مستغلات که پیش‌تر به آن اشاره شد فسادهای بسیاری را در امور تعاونی‌های مسکن ایجاد کرده به صورتی که در حال حاضر هزاران پرونده قضایی در رابطه با تعاونی‌های مسکن در دادگاه‌‌ها و مجتمع‌های قضایی در حال حاضر در جریان است.

 در واقع سرشت و کارکرد قانونی تعاونی‌های مسکن ایجاب می‌‌کند که تعاونی پس از اجرا و ساخت واحدهای مسکونی و تحویل آن‌‌ها به اعضا منحل شده و شهرک‌‌ها یا محله ساخته شده توسط تعاونی به شهرداری تحویل داده شود. معمولا در نقشه‌های شهرک‌های مسکونی تعاونی محل‌هایی برای فضاهای عمومی از جمله بهداشتی، آموزشی، بهداشتی، فضای سبز، فضاهای تجاری و غیره دیده می‌‌شود.

متاسفانه به علت طمع ورزی برخی از مدیران تعاونی‌های مسکن پس از ساخت و تحویل واحدهای مسکونی هیات مدیره استعفا نداده و به کار ادامه می‌‌دهند. معمولا هیات مدیره پس از پایان کار با ایجاد فضای توصیه‌ای و رانتی فضاهای عمومی را تغییر کاربری داده و در آن‌‌ها واحدهای تجاری می‌‌سازند. پیامدهای این تخلف‌‌ها آن است که ساکنان این گونه مجتمع‌‌ها یا شهرک‌‌ها که نمونه‌های فراوانی از آن‌‌ها در سطح شهر تهران وجود دارد در آن فضاهای آموزشی، اداری، فرهنگی و بهداشتی به نفع گروهی سود جو ثبت می‌‌شود.

همچنین موضوع دریافت سند برای اعضا پس از تحویل واحد مسکونی است که به علت خلأهای قانونی و یا عدم شفافیت قانون در این زمینه مشکلات زیادی را بر اعضای تعاونی تحمیل می‌‌کند مانند شهرک امید (قنات کوثر) در شرق تهران و همچنین شهرک فرهنگیان در شرق و غرب تهران. پایان کار شهرداری نیز با شدت بیشتری برای اعضا وجود دارد.

 در یکی از شهرک‌‌ها (شهرک شهید اشرفی اصفهانی در غرب تهران) شهرداری برای صدور پایان کار مبالغ زیادی از هر واحد درخواست کرده است که همین امر نشان دهنده نارسایی در قوانین و مقررات حقوقی تعاونی‌های مسکن می‌‌باشد.

 به طور کلی در حالی که شهرداری برای پروانه ساخت مجتمع‌‌ها و شهرک‌‌ها 70 درصد مساحت زمین را جهت فضاهای شهری و عمومی به طور رایگان از صاحب زمین که کار شرکت تعاونی باشد دریافت می‌‌کند و شرکت تعاونی بدون دریافت سود واحدهای احداث شده را به اعضا واگذار می‌‌نماید، دریافت عوارض شهرداری از تعاونی‌‌ها همانند انبوه‌سازان که واحدهای احداث شده را با سود به مشتریان می‌‌فروشند توجیه ندارد. یکی دیگر از مشکلات قانونی تعاونی‌‌ها نه نرخ زمین بلکه تهیه مصالح است که قیمت بسیار بالایی دارد.

طبق قانون دولت می‌‌تواند کارخانه‌های تولید مصالح دولتی را از جمله کارخانه‌های سیمان و آجر و آهن را به تعاونی‌‌ها واگذار کند تا آن‌‌ها در تملک تعاونی‌‌ها قرار گرفته و مصالح ارزان قیمت در اختیار تعاونی‌های مسکن قرار دهند. متاسفانه این قانون نیز تا کنون مورد نظر قرار نگرفته است. همچنین است تولید خانه‌های صنعتی، با توجه به این که تعاونی‌های مسکن زیادی در کشور پراکنده هستند که واحدهای فراوانی را در کشور تولید می‌‌کنند، دولت می‌‌تواند به منظور توسعه تولید صنعتی خانه سیاست‌های یکسانی را از طریق تعاونی‌های مسکن در سراسر کشور به اجراگذارد. ابهام در قوانین حقوقی تعاونی‌های مسکن که مجتمع‌‌ها یا شهرک‌های بزرگی را در شهرهای تهران و دیگر شهرهای اطراف تهران و شهرهای بزرگ اجرا کرده اند، باعث شده است که ساکنان این شهرک‌‌ها پس از گذشت سال‌‌ها نتوانند پایان کار دریافت کرده و خانه‌‌ها به صورت قولنامه‌ای و از طریق دلالان سودجوی بنگاه‌های خرید و فروش شود. به هر صورت به نظر می‌‌رسد، که رفع مشکلات از تعاونی‌های مسکن را نمی‌توان جدای از مشکلات مسکن دید.

بلکه این قوانین و مقرارت بایستی در یک مجموعه سیاستی برای کلان شهرها، شهرهای بزرگ و دیگر شهر‌ها در نظر گرفته شود. همچنین تا زمانی که مسکن از حالت کالایی خارج نشده و همانند سال‌های آغازین انقلاب و طبق اصل 3 قانون اساسی در اولویت وظایف دولت قرار نگیرد، بورس بازان، طمع ورزان و کسانی که دنبال پول‌های بادآورده هستند به راحتی با اعمال نفوذ در شهرداری و مسکن و شهرسازی خسارت‌های مالی، فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی فراوانی را بر دولت و ملت تحمیل می‌‌کنند.